← 메인으로

임차인 대항력과 보증금 인수

경매 물건에 임차인이 있을 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 여부는 임차인의 대항력에 달려 있습니다.

대항력이란?

대항력이란 임차인이 제3자(경매 낙찰자)에게 자신의 임차권(거주할 권리)을 주장할 수 있는 법적 힘입니다.

대항력을 갖추려면 두 가지 요건이 필요합니다:

1. 주택의 인도 — 실제로 거주하고 있을 것
2. 전입신고 — 주민등록 전입신고를 마칠 것

대항력 판단 기준

핵심은 전입신고일과 말소기준권리 설정일의 비교입니다:

• 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르면 → 대항력 있음 (보증금 인수해야 함)
• 전입신고일이 말소기준권리보다 같거나 늦으면 → 대항력 없음 (보증금 소멸)

확정일자와 우선변제권

임차인이 전입신고 + 확정일자를 받았다면 우선변제권이 생깁니다. 이 경우 배당에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

실전 예시

근저당 설정: 2022.03.01 / 임차인 전입: 2021.12.15 / 보증금: 2억원

→ 전입(2021.12.15)이 근저당(2022.03.01)보다 빠르므로 대항력 있음

→ 낙찰자가 2억원 보증금을 인수해야 합니다!

이런 복잡한 판단을 AI가 자동으로 해드립니다. 사건번호만 입력하면 임차인별 대항력 유무와 보증금 인수 여부를 즉시 확인할 수 있습니다.