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말소기준권리란?

말소기준권리는 부동산 경매에서 가장 핵심이 되는 개념입니다. 이 권리를 기준으로 낙찰 후 어떤 권리가 소멸하고, 어떤 권리를 인수해야 하는지 결정됩니다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리

• 근저당권 — 가장 흔한 말소기준권리. 은행 대출 시 설정
• 저당권 — 근저당과 유사하나 확정 채권에 설정
• 담보가등기 — 채권 담보 목적의 가등기
• 가압류 — 금전채권 보전을 위한 임시 처분
• 압류 — 세금 체납 등으로 인한 강제 처분
• 경매개시결정 — 경매 절차 시작 등기

말소기준권리 찾는 방법

등기부등본에서 위 권리들 중 접수일이 가장 빠른 것이 말소기준권리입니다.

예를 들어:

• 근저당권 설정: 2022.01.15
• 가압류: 2023.05.20
• 경매개시결정: 2023.08.10

이 경우 2022.01.15 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리 vs 소멸되는 권리

말소기준권리보다 먼저 설정된 권리 → 낙찰자가 인수 (추가 비용 발생)

말소기준권리와 같거나 이후에 설정된 권리 → 소멸 (낙찰자 부담 없음)

주의할 점

말소기준권리보다 앞선 전세권, 지상권, 유치권 등이 있으면 낙찰자가 인수해야 합니다. 이런 물건은 추가 비용이 크므로 초보자는 피하는 것이 좋습니다.

AI 권리분석을 이용하면 말소기준권리를 자동으로 찾아주고, 인수/소멸 권리를 한눈에 확인할 수 있습니다.