사건번호 하나로
초보자도 쉽게
경매 물건 권리분석 하세요

경매 권리분석이란 무엇인가요?

경매 권리분석은 법원 경매 물건을 낙찰받았을 때 낙찰자가 떠안는 권리와 소멸되는 권리를 확인하는 절차입니다. 등기부등본의 근저당·가압류·가등기와 임차인의 전입일·확정일자를 말소기준권리와 비교해 판단합니다. 민사집행법 제91조의 인수주의·소멸주의가 판단의 법적 근거가 됩니다.

말소기준권리는 어떻게 찾나요?

등기부등본에 기재된 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 접수일이 가장 빠른 권리가 말소기준권리입니다. 이 기준일보다 늦게 설정된 권리는 대부분 낙찰과 함께 소멸하고, 더 빠른 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 경매AI는 등기부를 자동으로 읽어 말소기준권리를 리포트에 표시합니다.

대항력 있는 임차인이 있으면 왜 위험한가요?

임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입신고와 점유를 마쳤다면 주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력을 가집니다. 이 임차인이 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 남은 보증금은 낙찰자가 추가로 물어줘야 합니다. 그래서 입찰 전에 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.

유찰되면 최저매각가격은 얼마나 내려가나요?

한 번 유찰될 때마다 최저매각가격은 직전 가격에서 20~30% 낮아집니다. 저감률은 법원마다 달라서 서울 지역 법원은 통상 20%, 상당수 지방 법원은 30%를 적용합니다. 예를 들어 감정가 5억 원 물건이 30% 저감 법원에서 두 번 유찰되면 최저매각가격은 2억 4,500만 원이 됩니다.

입찰보증금은 얼마를 준비해야 하나요?

입찰보증금은 민사집행규칙에 따라 최저매각가격의 10%가 원칙입니다. 다만 이전 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 진행되는 재매각 사건은 법원에 따라 20~30%로 높아집니다. 낙찰받지 못하면 보증금은 개찰 직후 돌려받고, 낙찰 후 대금을 미납하면 보증금은 몰수됩니다.

낙찰자가 인수해야 하는 권리에는 어떤 것이 있나요?

말소기준권리보다 먼저 설정된 권리와 등기부에 나타나지 않는 일부 권리는 낙찰 후에도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 인수 권리가 있으면 낙찰가 외에 추가 부담이 생기므로 매각물건명세서와 등기부에서 다음 항목을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

• 선순위 전세권 · 임차권등기
• 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금
• 유치권
• 법정지상권 · 분묘기지권
• 선순위 가처분 · 소유권이전청구권가등기

경매AI 권리분석은 어떻게 이용하나요?

홈 화면 검색창에 사건번호를 입력하면 기본 물건 정보와 전입세대열람원, 등기부등본 등 서류를 무료로 확인할 수 있습니다. AI 권리분석 리포트는 1건 1,900원부터 이용할 수 있으며, 사건번호 입력부터 리포트 확인까지 전체 과정은 3분 안에 끝납니다. 이용 절차는 다음과 같습니다.

1. 사건번호 입력 (예: 2024타경58264)
2. AI가 등기부 · 임차인 · 기일내역 자동 수집
3. 말소기준권리 · 인수 권리 · 예상배당표 리포트 확인

경매AI 분석 결과만 믿고 입찰해도 되나요?

경매AI 리포트는 법원경매정보와 등기부 데이터를 기반으로 한 참고 자료이며 법률 자문을 대체하지 않습니다. 유치권이나 위장 임차인처럼 서류에 드러나지 않는 위험은 현장 조사로만 확인할 수 있습니다. 고액 물건이나 특수물건은 리포트를 기초 자료로 활용하되 변호사 · 법무사 검토와 현장 답사를 병행하시길 권합니다.